Выявлены негативные последствия отказа от практики долевого строительства

В полтора раза дороже

Главное, что следует из поправок в 214-ФЗ, — участие дольщиков в первичном строительстве будет активно сокращаться. Это вполне соответствует изначальному плану, озвученному властями, согласно которому следующие четыре года должны стать неким переходным этапом перед окончательным запретом на долевое строительство в 2020-м. И хотя чиновники спешно от него открестились, заявив, что отменять ДДУ никто не собирается, пока что именно к этому все и идет. «В целом принятие изменений в 214-ФЗ приведет к прекращению деятельности небольших застройщиков, переделу рынка (останется 15–20 крупных застройщиков с дочерними региональными предприятиями), увеличению бесхозного недостроя и в перспективе 3–5 лет к сокращению, а возможно, и к полному сворачиванию долевого строительства», — заключает автор исследования, профессор РЭУ им. Плеханова Александр Архипов.

Как именно это отразится на жилищном строительстве и на желающих купить новое жилье? Как посчитали в «Плешке», совсем не так, как обещают в правительстве: тогда как инициаторы внесения поправок утверждают, что стремятся прежде всего защитить интересы граждан и тем самым снять потенциальную нагрузку с федерального и региональных бюджетов (за их счет сегодня и спасают подавляющую часть обманутых дольщиков), цифры, полученные исследователями, говорят совсем о другом. Под дымовой завесой борьбы за права дольщиков, судя по всему, скрывается банальная попытка перенаправить поток денежных средств из строительной отрасли в банковский сектор.

Так, по предложенной в поправках схеме деньги дольщиков предполагается не отдавать застройщику напрямую, а сохранять на неких специальных счетах в уполномоченных банках, в задачу которых будет входить отслеживание степени исполнения контракта застройщиком. С виду — красиво, а на деле — совсем наоборот. Как заключил Александр Архипов, проводивший исследование упомянутого законопроекта и его последствий для экономики, если сегодня долевое строительство многоквартирных домов на 80% финансируется за счет дольщиков и лишь на 10% за счет банковских кредитов, то в результате принятия поправок доля займов в финансировании стройки неминуемо вырастет с нынешних 10% до практически 90%. «Прирост финансовой нагрузки только по выплате кредитов вследствие принятия изменений в 214-ФЗ можно оценить в 32–33% стоимости многоквартирного дома. Соответствующим образом увеличится и стоимость квартир», — констатирует исследователь.

А ведь это еще без учета последствий вымывания около половины застройщиков с рынка «долевки», что неизбежно произойдет, как только поправки вступят в силу. «Снижение конкуренции приведет к дальнейшему повышению цен на квартиры в строящихся домах еще на 10–20% в течение 1–2 лет», — подсчитал Архипов. То есть совокупное удорожание нового жилья, возводимого по ДДУ, составит примерно 50% по сравнению с текущим уровнем цен. А это закономерно приведет к росту цен и на рынке «вторички» минимум в 1,5–1,7 раза, говорят специалисты.

Живи, где хочешь

Не менее печальную динамику исследователи ожидают и по объемам жилого строительства в России. По словам Архипова, «принятие изменений в 214-ФЗ неизбежно приведет к сокращению жилищного строительства в целом и, как следствие, негативно скажется на развитии всей строительной отрасли, включая производителей стройматериалов и комплектующих».

Если ориентироваться на норматив ООН, согласно которому минимальный размер жилплощади на душу населения должен достигать 30 м2, жилой фонд России должен составлять не менее 4,3 млрд м2. Но пока что он дотягивает лишь до 2,85 млрд м2, то есть всего до 66% от нормы. Свыше половины жителей страны (86 из 143,5 млн) нуждаются в улучшении жилищных условий.

Чтобы достичь приемлемых объемов жилого фонда, в стране необходимо возвести почти столько же жилья (!), сколько есть сейчас, а для этого надо на протяжении 15 лет строить не менее 96 млн м2 в год. Целевые показатели, установленные правительством, даже превышают эту цифру: уже к концу 2016 года предполагается выйти на строительство 100 млн «квадратов». Однако пока статистика говорит не в пользу правительственных ожиданий. За 2014 год удалось сдать в эксплуатацию всего 83,6 млн м2 жилья. Консолидированных данных за 2015-й еще нет, но к концу III квартала месячный ввод жилья в РФ сократился на 7,4% (август 2015-го по сравнению с августом 2014-го). В отдельных регионах, например в Московской области, которая до сих пор оставалась чемпионом по объемам ввода жилья в стране, общее падение за первые 8 месяцев прошлого года превысило 25%.

Коммунальная квартира. Фото: Юрий Смитюк/ТАСС

Причиной считается кризис, точнее, проблемы с финансированием строительной отрасли. Ей банально не хватает денег. И вот на этом фоне власти решили взять курс на устранение практики долевого строительства… Несмотря на активное сопротивление принятию поправок в ФЗ-214, видимо, очень скоро многим россиянам придется забыть не только о доступном жилье, но и вообще о жилье как таковом.

Мимо бюджета

Беда еще и в том, что сжатием одного только сегмента жилищного строительства последствия отказа от ДДУ вовсе не ограничатся. Возведение жилого дома является лишь вершиной производственной пирамиды. К примеру, чтобы построить 1 млн м2 жилплощади в стандартных 16-этажных домах, требуется израсходовать примерно 1 млн тонн цемента, который тоже кто-то должен произвести. Еще на тот же квадратный метр расходуется до 29,9 кг металлоконструкций, в том числе всяческой арматуры. В проектной документации вообще очень подробно расписывается, сколько и чего надо, чтобы построить дом. Кирпич, трубы, запорная арматура, краны, счетчики, окна, двери, утеплитель, звукоизоляция, отделочные материалы, краски, лаки, гидроизоляция, фасадные материалы… В добыче и переработке сырья, из которого все это изготавливают, в самом производстве стройматериалов, а также в их хранении и транспортировке к объекту строительства задействованы сотни предприятий и сотни тысяч их работников. Последние не имеют прямого отношения непосредственно к самому строительству, но без них оно совершенно невозможно. И наоборот, не будь этого строительства, немалая часть этих предприятий просто перестала бы существовать — банально за ненадобностью.

В экономической науке это называется мультипликативным эффектом. Специалисты Института народнохозяйственного прогнозирования РАН подсчитали, что один рубль, инвестированный, скажем, в сельское хозяйство, за счет описанных выше взаимосвязей превращается в 1,06 рубля в целом для экономики. Отрасли с наиболее высоким мультипликатором способны давать вдвое больше. В первую очередь это авиастроение и производство космической техники (2,11), кораблестроение и производство морского оборудования (2,2), а также… строительство. Один вложенный в строительную отрасль рубль создает для экономики 2,05 рубля.

Выстраивается довольно неприятная цепочка взаимосвязанных событий. Это по версии Минстроя, который и выступил главным автором поправок,  лишь 8,5% жилья в России строится за счет соинвестирования (оно же — долевое строительство). Однако данные других экспертов и ведомств дают серьезные основания сомневаться в корректности цифры. В декабре 2014-го на всероссийском форуме «Долевое строительство: десять лет практики применения закона» было объявлено, что на тот момент практически каждый второй квадратный метр жилья в РФ строился за счет дольщиков. Иными словами, отказ от механизма ДДУ фактически означает лишение сегмента жилищного строительства приблизительно половины всех инвестиций, а это примерно минус 1,63 трлн рублей в год. Следом, естественно, начнется прогрессирующее падение спроса на строительные материалы, их логистику, аренду строительной техники и оборудования. В итоге в пересчете на тот же мультипликатор ежегодные потери для экономики будут составлять более 3,34 трлн рублей!

А самое главное, подчеркивают исследователи из «Плешки», уже через 3–4 года из-за общего снижения объемов жилищного строительства начнут падать налоговые и иные поступления в бюджет, который и так дефицитен и вряд ли выйдет в плюс в ближайшее время. Учитывая, что те же самые поправки фактически предполагают перевод ответственности за коммерческую деятельность застройщиков и банков на государство, можно с уверенностью сказать, что в условиях продолжающегося финансового кризиса такая нагрузка может оказаться для казны попросту непосильной.

***

Спору нет, бороться с мошенниками необходимо, однако гильотина вряд ли может являться лучшим способом избавиться от перхоти. Масштаб проблемы не так велик (по данным за 2014 год, в категорию обманутых попадали чуть более 9% всех дольщиков в России), чтобы ради ее решения пожертвовать 2% национальной экономики, а именно на столько, по самым скромным подсчетам, сожмется в результате поправок российский ВВП. Тем более таких жертв не стоит распадающийся на глазах банковский сектор, не упускающий ни единой возможности напоследок выжать побольше денег из кого и из чего угодно.