Популярная тема наших дней — суды покупателей с застройщиками, не выполняющими свои обязательства. О том, как подавать в суд, какие куда «иски вчинять», написано много. А дальше — что покупатель получит, даже если суд встанет на его сторону, а у компании-застройщика физически отыщутся деньги для возмещения? Стоимость квартиры в ценах какого-нибудь 2005 года? Но ведь понятно, что, к примеру, $100 тысяч тогда и сейчас – это «две большие разницы», сегодня на эти деньги квартиру не купишь.
Жизнь по 214-му закону
Широко известно, что лучше всего права покупателя защищены, если сделка оформлена в соответствии со вступившим в силу 1 апреля 2005 года ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…». «Прав и возможностей их отстоять больше на порядок», — говорит Вячеслав Заика, управляющий партнер Юридического и финансового агентства «ЮФА». Эксперт перечисляет ряд принципиальных положений закона:
— дольщик может обращаться в суд как в случае нарушения застройщиком требований качества строительства (даже не будучи генподрядчиком или гензаказчиком, застройщик за это отвечает, а не кивает в сторону собственно строителя), так и в случае нарушения обязательств по срокам сдачи дома, раскрытия информации, отступления от задекларированных характеристик дома;
— законом установлена неустойка при расторжении договора по ряду оснований;
— права дольщиков на возврат уплаченных денежных средств и выплаты неустойки и возмещения ущерба обеспечены залогом самого дома и земельного участка (прав аренды на земельный участок), либо поручительством банка;
— застройщик обязан оформить свой недострой в собственность при обращении взыскания;
— само взыскание осуществляется по решению суда по истечении как минимум шести месяцев после наступления срока передачи, либо установления факта о невозможности своевременной передачи, вне зависимости от сроков исполнения застройщиком своих обязательств.
При этом размер неустойки определен 214-м ФЗ в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки, если стороной по договору выступает физическое лицо.
Однако не менее широко известно, что очень существенную долю рынка составляют сделки, оформленные НЕ по правилам 214-го закона. И если застройщик станет утверждать, что компенсации здесь не положено – знайте: он говорит неправду!
Компенсации положены всегда
«При расторжении договора с застройщиком (инвестором) можно и нужно требовать взыскать понесенные убытки в размере рыночной стоимости уже построенной аналогичной квартиры в данном районе и подобном доме, — отмечает Сергей Кузнецов, адвокат Коллегии адвокатов МО «Центр». – Это норма ст. 15 Гражданского кодекса РФ. Возможность взыскания убытков не зависит от того, как заключались ли договоры – по 214-му ФЗ или по иным схемам: инвестирования, инвестиционного вклада, предварительные договоры купли-продажи и пр. Главное – признание судом вас потребителем, который оплатил застройщику (инвестору) стоимость квартиры, но не получил ее в установленные договором сроки». Кроме того, отмечает эксперт, возможно взыскание неустойки в соответствии с п.5 ст.28 ФЗ «О защите прав потребителей» в размере 3% за каждый день просрочки, но не свыше цены договора.
Как говорит Сергей Кузнецов, размер убытков определяется, исходя из цен, существовавших в том месте, где обязательство должно было быть исполнено в день добровольного удовлетворения требования, а если требование не было удовлетворено добровольно – в день предъявления иска. Иными словами, суд может исходить из цены, существующей на момент вынесения решения.
Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента МИАН, обращает внимание еще на одну норму закона — ст. 395 ГК РФ, где говорится о возможности возмещения процентов за пользование денежными средствами.
…Одним словом, права покупателей законами серьезно защищены. Следующий вопрос – как все это работает в реальной жизни?
До полумиллиона включительно
Прецеденты, когда покупатели судились с застройщиками, уже есть – и, оказывается, не столь малочисленные.
По словам Сергея Кузнецова (Коллегия адвокатов «Центр»), в основном прецеденты касаются как раз договоров, заключенных не по 214-му ФЗ – просто потому, что закон этот действует относительно недавно, застройщики старались не заключать договоров по нему – соответственно, нет и достаточной судебной практики. А вот по другим видам договоров, практика по которым уже обширна, говорит адвокат, можно сказать, что в 95% случаев суды взыскивают неустойку, даже если в договоре указан «ориентировочный срок окончания строительства».
В среднем размер неустойки составляет для Москвы 80-100 тыс. руб., для области – 40-50 тыс. руб. Но это – именно средние цифры, в отдельных случаях суд может назначить размер неустойки и до 500 тыс. и 200 тыс. руб. в Москве и Подмосковье соответственно. «На размер влияет не только цена иска, но и порой субъективное отношение суда к тому или иному истцу, — отмечает Сергей Кузнецов. – Наличие у него несовершеннолетних детей, иждивенцев, невыплаченного кредита. Также суд учитывает финансовое состояние застройщика, степень готовности объекта и прочее».
Сергей Кузнецов также обращает внимание на то, что сформировалась уже и достаточно широкая судебная практика именно по неустойкам – когда покупатель не расторгает договор, а заставляет застройщика заплатить за затянутые сроки сдачи дома. «Взыскание неустойки не освобождает застройщика (инвестора) от обязанности завершения строительства и передачи вам результата инвестиционной деятельности в виде квартиры», — отмечает эксперт.
Примеры судебной практики
Мы попросили Сергея Кузнецова привести конкретные примеры, когда потребителям удавалось выигрывать в судах. Так, в 2007 году адвокаты Коллегии «Центр» представляли интересы 140 дольщиков подмосковного Подольска в процессе против застройщика. В суде было выиграно 140 судебных процессов по взысканию неустойки. Минимальный размер – 30 тыс. руб., максимальный – 210 тыс. руб.
Еще одна судебная история – пожестче: 23 клиента одной очень известной и очень крупной риэлторской компании получили компенсации в размере рыночной стоимости квартир, которых так и не дождались.
Вот что произошло. В 2003 году риэлторское агентство и компания-инвестор строящегося дома заключили агентский договор. Агентство обязалось выполнить весь комплекс риэлторских услуг по реализации квартир в новостройке подмосковной Балашихи. Однако компания-инвестор скрыла от риэлторов тот факт, что она за эту новостройку судится! Увы, решение оказалось не в ее пользу, и продаваемые риэлторами квартиры были признаны судом собственностью третьей организации.
Лишь через два года (!) после заключения договора агентство недвижимости получило уведомление о судебных разбирательствах. Но к тому времени риэлторы успели продать 25 квартир! Компания-инвестор, проигравшая суд, отказалась компенсировать людям затраченные денежные средства. И покупатели-дольщики подали в суд на риэлторское агентство. В результате агентство недвижимости все-таки заплатило несостоявшимся покупателям компенсации, эквивалентные РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИР. Дольщики получили суммарно свыше 31 000 000 рублей. Следует заметить, что разница между суммой, которую они вносили за квартиры и суммой, полученной ими на руки, составила более 500 000 руб.
Советы гражданам, которые хотят судиться
Тем, кто пребывает в раздумьях – начинать или нет судебное разбирательство с застройщиком – мы постарались сформулировать несколько практических рекомендаций. Прежде всего, говорит Руслан Мильгизин, юрисконсульт компании «Пересвет-Регион» (входит в ГК «Пересвет-Групп»), это очень серьезное решение, требующее предварительной подготовки. Чтобы взвесить все «за» и «против» и прийти в итоге к правильному выводу, нужно проконсультироваться с опытным в подобных делах юристом. При этом следует понимать, что все риски в конечном итоге ложатся на вас.
Если застройщик отказался вернуть деньги добровольно – единственно законным способом действий остается суд, ничего другого человечество пока не придумало.
В случае, если вы сомневаетесь в законности действий застройщика, можно также обратиться в органы внутренних дел с заявлением, в котором попросить провести проверку – есть ли в действиях застройщика признаки состава преступления. «Однако подобная тактика, — подчеркивает Руслан Мильгизин, — требует от вас крайне взвешенного подхода, основанного на объективном и всестороннем юридическом анализе ситуации».
«Необходимо помнить, что в суде вам будут противостоять профессиональные юристы, и доказать вашу правовую позицию без знания норм процессуального и материального права, а также судебной практики будет весьма затруднительно», — полностью соглашается Сергей Кузнецов (Коллегия адвокатов МО «Центр»).
Если дом не строится, стройка «заморожена», и нет уверенности, что вы получите свою квартиру, пишите требование вашему контрагенту и расторгайте договор. «Если еще год назад суды отказывали истцам в признании прав собственности на квартиры по предварительным договорам купли-продажи, то сейчас судебная практика пошла по пути признания прав покупателей», — подчеркивает эксперт.
Несколько интересных советов дает Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru Вячеслав Заика (агентство «ЮФА»). По его мнению, покупателям квартир, прежде всего, необходимо «держаться кучно», т.е. попытаться собрать как можно больше товарищей по несчастью.
«Индивидуальные иски с разными требованиями по одному проблемному объекту – абсурд и почва для волокиты и нездоровой казуистики», — категоричен эксперт. Второе соображение – нужно заранее решить, что делать потом с присужденным. Получив вместо денежной компенсации какое-то имущество застройщика, придется либо достраивать объект (для этого хорошо бы найти надежного подрядчика), либо реализовывать его с торгов. «Этот вопрос лучше решить заранее, потом можно просто между собой не договориться», — говорит Вячеслав Заика. И, наконец, если решено судиться не самостоятельно, а пользоваться услугами юристов, необходимо оценить его компетентность. «Прежде чем давать доверенность на судебное представительство, добейтесь от вашего поверенного официального заключения о состоянии стройки и самого застройщика, — отмечает эксперт. – Процесс специфичен, поэтому юрист должен рассказать, как и каким образом он собирается обеспечить реализацию ваших прав».
