Мой офис – моя крепость
Найти сегодня новый просторный офис или торговую площадь в Нижнем Новгороде — не проблема. Количество предложений на рынке коммерческой недвижимости региона порой даже превышает потребительский спрос, хотя нижегородские риелторы и утверждают, что до московской перенасыщенности делового центра нам пока далеко.
Онако из всего разнообразия бизнес-площадок выбрать помещение «по душе» и по карману оказывается весьма не просто. Первой преградой на пути для потенциального арендатора может стать то обстоятельство, что сегодня на нижегородском рынке наблюдается определенный маркетинговый перекос. В частности, наибольшим спросом пользуются площадки в 30-50 квадратных метров — помещения небольшие и потому достаточно дешевые. А застройщики предлагают в основном офисы значительно большего метража — не менее 200 кв. метров. Спрос на них, безусловно, есть — как показывает практика, их чаще всего покупают или арендуют банки, страховые компании или представительства торговых компаний. Но куда при этом деваться небольшим фирмам и частным предпринимателям — салонам красоты, прачечным и маленьким магазинам продуктов или бытовой химии — этот вопрос пока остается открытым.
Имидж комнаты
Решив переехать в новый офис, необходимо учитывать множество факторов. Прежде всего, нужно определить, для кого вы формируете площадку, что именно вы рассчитываете получить в итоге: представительский офис, рабочий кабинет или высокотехнологичное помещение со скоростными лифтами. Если в новом офисе вы планируете разместить рабочие места лишь нескольких специалистов и не намерены впоследствии принимать гостей — партнеров или клиентов, то вам подойдет и комната, расположенная в одном из бизнес-центров или здании бывшего НИИ города. Правда, при этом нужно не забывать об «имидже» помещения — эксперты отмечают, что длинные коридоры бывших НИИ сегодня все меньше привлекают арендаторов, так как они уже точно не являются эталоном для рынка коммерческой недвижимости нижегородского региона. Если же вы ориентированы на клиентский поток, то, прежде всего, надо учесть, будет ли удобно добираться клиентам. Ведь если офис окажется в удаленной от транспортных потоков зоне, в итоге от этого пострадает бизнес.
Однако при выборе офисного помещения нужно брать во внимание и количество компаний, расположенных «по соседству». Сегодня настоящей головной болью крупных бизнес-центров в центре города стали забитые автопарковки. Именно из-за невозможности припарковаться ни сотрудникам, ни клиентам в свое время из помещений на площади Горького произошел значительный отток фирм-арендаторов. Причем владельцы отказывались от престижных и, казалось бы, выгодных площадей в самых солидных местах. Сейчас подобная проблема уже актуальна для крупных торговых центров на улице Белинского, площадях Свободы и Лядова — автомобильные пробки в этих местах лишь создают дополнительное напряжение.
Центральный вопрос
Несмотря на то, что центр города перенасыщен транспортом, спрос на торговые площади, расположенные на центральных проездных местах, остается стабильно высоким. И прежде всего потому, что с годами здесь постепенно формируется деловой центр, своеобразный торговый коридор. Причем на некоторых его участках купить торговую площадь уже практически невозможно.
К примеру, в прошлом году в доме напротив крупного торгового центра на улице Белинского в районе площади Свободы помещение под магазин было продано за рекордную в городе цену — 7 500 долларов за кв. метр (это притом, что средняя цена торговой недвижимости по городу составляет 2 400 долларов за кв. метр). Однако такая высокая стоимость была предложена лишь по одной причине — все квартиры первых этажей на этом участке уже переведены в нежилые помещения, и предложений на продажу торговой недвижимости здесь не поступало на протяжении несколько лет. Продавцов влечет сюда именно то, что эта улица в Нижнем Новгороде стала своеобразной потребительской Меккой — здесь наблюдается высокая концентрация разноформатных магазинов, что обеспечивает большую проходимость потенциальных покупателей.
Конечно, многое в ценности офисного помещения зависит от его месторасположения. Традиционно привлекательны для застройщиков центральные — Нижегородский и Советский районы. Цены здесь порой превышают сто тысяч рублей за квадратный метр на офисные помещения и до двухсот — на торговые. При этом на отрезке между площадями Лядова и Свободы количество офисных и торговых площадей уже зашкаливает. Поэтому, по прогнозам экспертов, рано или поздно центры деловой и торговой активности будут смещаться на окраины. Это уже давно происходит в Москве, где застройщики стараются выносить торговые центры на кольцевые магистрали, разгружая тем самым центр. В Нижнем Новгороде подобная тенденция пока не пользуется большой популярностью, однако инвесторы все охотнее осваивают новые территории. Примером тому стали активно развивающиеся Ленинский и Канавинский районы. Еще лет восемь назад они практически не рассматривались инвесторами как привлекательные площадки, а сейчас здесь ежегодно вырастают новые бизнес-центры. Не за горами и то время, когда застройщики будут осваивать окраины и прилегающие к городу территории области. Положительным примером в данном случае стал торговый центр, выросший на Кстовской трассе в районе деревни Федяково. Компания сумела предложить грамотную доставку покупателей, организовав регулярные рейсы автобусов, и теперь «далекий» магазин стал местом, куда многие ездят за повседневными покупками.
Контора в подвале
Для многих фирм, ориентированных на клиентский поток, «прописка» в бизнес-центрах становится невозможной… из-за пропускной системы. В этом случае на помощь приходят застройщики, отдающие предпринимателям в жилых новостройках целые этажи. В Нижнем Новгороде нежилые площади в новостройках давно вышли за рамки маленьких помещений на цокольном этаже, офисы и магазины могут занимать в жилых домах до 1 000 кв. метров. Становясь полноценными объектами коммерческой недвижимости, помещения здесь растут в цене даже быстрее, чем сами квартиры. Да и продаются нежилые площади, как правило, дороже жилья в том же доме, причем разница в стоимости может достигать даже 100 процентов уже на уровне начала строительства. Правда, этой разницы может и не быть: в тихом спальном районе цена нежилых помещений и квартир помещения, как правило, одинакова. И надеяться на то, что застройщик скинет цену, не приходится. Даже несмотря на «простой» (в Нижнем Новгороде офисы заселяются, как правило, лишь после сдачи дома), застройщик свою прибыль получит сполна — в любом случае цена офисов всегда на треть выше стоимости квартир.
Наибольшей популярностью пользуются помещения в жилых домах на первой линии, вдоль проспектов — эти офисы раскупают как горячие пирожки. Однако и удаленные микрорайоны сейчас насыщены коммерческой недвижимостью. Практически все застройщики Нижнего Новгорода изначально планируют офисные площади для повышения комфортности микрорайона, ведь он сразу должен иметь хотя бы минимальный набор инфраструктуры — отдельно стоящие магазины могут и не появиться. Немаловажный плюс «глухих» офисов и в том, что купить офисное помещение в глубине микрорайона значительно дешевле.
Офис в жилой зоне удобен еще и тем, что сами застройщики редко определяют предназначение коммерческой недвижимости. Нежилые помещения продают без конкретного целевого назначения. Но при этом всегда следует учитывать современные градостроительные нормы. Они требуют, в частности, определенную высоту потолков для устройства вентиляции и инженерных систем (в среднем это 3,5 метра). Также все коммунальные системы должны быть независимы от жилых квартир. Владельцам необходимо обустроить независимые подъездные пути и парковку, а для каждого офиса необходимо предусмотреть как минимум два входа. Соблюдая все эти нормы, арендаторам удастся избежать возможных проблем с жильцами.
Офис плюс офис
Все чаще в Нижнем Новгороде становится актуальным вопрос комплексного подхода к застройке. Примером реализации многопрофильной концепции коммерческой недвижимости отчасти стало возведение комплекса в рамках реконструкции завода «Орбита». Оно проводилось под эгидой нижегородского правительства и позиционировалось как опыт создания первого в области бизнес-инкубатора. В этом офисно-производственном комплексе изначально предусматривались доступные по цене офисы для небольших компаний, офисы банков, фитнес-центры и даже линия по производству мороженого.
Порой застройщик вынужден комплексно подходить к вопросу размещения коммерческих площадей в жилом здании. К примеру, сложный рельеф — площадка с сильным уклоном — может создать дополнительные условия для увеличения нежилых площадей за счет благоустройства цоколя. В этом случае застройщик вкладывает в «коммерческую» часть жилого дома не меньше сил и средств, чем в «жилую», делая цоколь не менее удобным, чем первый этаж. Такой подход позволяет размещать в границах жилого комплекса крупные объекты: фитнес-клубы, паркинги и супермаркеты большой площади.
В домах, расположенных на центральных улицах Нижнего Новгорода — Белинского или Варварской, представлены практически все виды офисных помещений. Причем многие из них располагаются уже и на вторых, и даже на третьих этажах жилых домов. Часто застройщик идет на это не по собственной воле — просто-напросто квартиры нижних этажей у него никто не купит. Это связано с большим транспортным потоком, здесь застройщики изначально поднимают жилую зону на защищенный от шума уровень.
Покупать нельзя арендовать
Среди покупателей коммерческой недвижимости большую часть всегда составляли инвесторы, планирующие собственные офисы. В основном это были крупные компании, которые покупали большие площади в тысячу и более квадратных метров плюс складские помещения.
Однако в последние два-три года их число снизилось на треть, все больше рынок занимают арендаторы. Во-первых, потому что большинство крупных компаний уже имеют собственные офисы. Во-вторых, из-за того, что период окупаемости вырос с пяти до десяти лет — арендные ставки на помещения в городе остаются достаточно низкими. Рентабельность вложения денег в собственный офис сегодня в среднем составляет ниже 10 процентов годовых. Из-за этого многие уже не расценивают покупку офиса как инвестиции в недвижимость, считая такую сделку неликвидной и экономически нецелесообразной.
Некоторые застройщики стали уже не только продавать офисные площади, но и сдавать их в аренду. Правда, лишь в наиболее ликвидных местах, с большой проходимостью, где при необходимости можно быстро найти арендатора.
К тому же недвижимость, находящаяся в собственности, лишает компанию возможности маневра в зависимости от рыночной ситуации. Ведь причиной для переезда может стать как смена деятельности, так и нагрянувший экономический кризис. Вряд ли есть необходимость каждый раз покупать офис.
Их будет больше
Эксперты прогнозируют, что квадратные метры коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде с каждым годом будут только множиться. Во многом это связано с возведением глобальных торговых зон, подобно той, что планируется в районе Стрелки. Ведь в последние годы на рынке коммерческой недвижимости растет спрос именно на высококлассные объекты. Бизнес-центры класса «В», которые располагаются в престижных коммерческих и финансовых районах, заполнены сегодня в среднем на 90-95%. Цены и спрос в этом сегменте будут расти. Региональным компаниям мест в существующих торговых центрах не хватает. Да и федеральная сеть, приходящая в регион, вряд ли станет покупать или арендовать встроенный магазин на первом этаже жилого дома.
[ссылка скрыта, авторизуйтесь]
