Одно из существенных неудобств ипотечного кредита для потребителя — необходимость длительный срок (10 – 25 лет) жить именно в той квартире, которая приобретена по ипотеке и заложена в банке.
Между тем, в жизни случается всякое, может возникнуть необходимость продать приобретенное в кредит жилье. Вопреки распространенному мнению, продать "ипотечную" квартиру все-таки можно…
Начало начал: идем на поклон к банкирам: заемщику необходимо встретиться с сотрудником банка и выяснить, на каких условиях банк дает согласие на продажу квартиры. Имейте в виду, что банк в этом вопросе – главный, а клиент – проситель. В банке обязательно поинтересуются: почему клиент собирается продать заложенную недвижимость. Уж постарайтесь привести веский довод!
Обратите внимание: пока действует мораторий на досрочное погашение кредита, квартиру невозможно продать. А вот когда мораторий уже снят, тогда и можно вести переговоры о продаже ипотечной квартиры.
Первый путь: самостоятельная продажа квартиры.
Шаг первый. Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту на определенную дату, в нотариальном порядке заключается предварительное соглашение с покупателем вашей квартиры.
Шаг второй. Покупатель выплачивает сумму вашей задолженности по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет кредитной организации (в договоре это залогодержатель). Кредит погашен, вы получаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии кредитной задолженности и в оговоренный в предварительном договоре срок идете в регистрационную службу и регистрируете снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи.
Шаг третий. Если есть разница между суммой долга по кредиту и ценой квартиры, денежные средства закладываются в день сделки в депозитарную ячейку любого банка. Условием доступа к ним будет являться зарегистрированный договор купли-продажи оной квартиры. Некоторые банки иногда требуют копию (иногда нотариальную) свидетельства о праве собственности квартиры на покупателя.
Второй путь: квартиру продает банк
Схема, в принципе, похожа на первую, но банк берется сопровождать сделку, предоставляя свою ячейку и связываясь с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в депозитарную ячейку именно этого банка, а разница между оговоренной продажной стоимостью жилья и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры.
После этого банк предоставляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную, и происходит обычная регистрация сделки и перехода прав, описанная в первой схеме. Разницу денежных средств между суммой покупки и суммой продажи квартиры вы получаете из ячейки банка после регистрации сделки.
Третий путь: продается сам кредит
Возможна и третья схема – в этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит, и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя (он же новый собственник), который приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, став, таким образом, новым должником. Квартира, соответственно, остается в залоге у банка.
По третьей схеме происходит и ныне распространенное сейчас перекредитование, когда банк у банка выкупает кредит. Эта услуга связана с тем, что несколько лет назад ставки по кредитам были выше, чем сегодня. Поэтому, если есть возможность получить кредит под меньший процент, многие охотно идут на это.
Для этого заемщику предоставляется необходимая сумма в кредит для погашения первого долга, а квартира, как объект залога, переводится с одного кредитного договора на другой. Такая процедура также требует согласования с банком и оформления всех необходимых документов. На перекредитование банки идут очень и очень неохотно. Впрочем, иные банки уже и сами снизили ставки, не желая терять клиентуру.
В то же время сделки по продаже заложенного по ипотеке квартиры или дома достаточно распространены и продиктованы жизнью. Вопрос лишь в том, разобраться и оценить риски самому или обратиться к профессиональным участникам рынка ипотечной недвижимости.
Автор: Алексеев Сергей
