С М2
20.10.2008 г.
материал для печати подготовила
Ирина Зубкова
Сергей ОЛОНЦЕВ
начальник отдела заключения и сопровождения ипотечных сделок «ВТБ 24»:
— В нашем банке всё в обычном режиме. Мы продолжаем работать по всем партнерским программам, условия практически не изменились. Правда, у нашего банка никогда не возникало серьезных проблем с ликвидностью. Что касается ипотечных программ, то в этом году многие банки, в том числе и наш, неоднократно повышали ставки, ужесточали требования к заемщикам, к их доходу. По последним данным, по исследованиям компании «Фосборн Хоум», ставки вернулись к 2006 году. Даже удорожание на полпроцента в случае ипотечного кредита ведет к существенному увеличению суммы ежемесячного платежа, а значит, к увеличению требуемого уровня дохода заемщика. Другими словами, человек с тем или иным уровнем дохода может претендовать теперь на меньшую сумму ипотечного кредита, чем раньше. Таким образом, круг потенциальных заемщиков должен сузиться.
Однако пока что мы ничего подобного не видим. Число обращений в наш банк за кредитом в сентябре даже увеличилось. Возможно, это люди, перешедшие из других банков: у нас-то ситуация прозрачная, понятная. А может быть, люди в условиях кризиса решили «прыгнуть в последний вагон». Ну, не то чтобы в последний, но люди понимают: смягчения условий в ближайшие несколько месяцев, а то и год-полтора, не будет. Так что, если уж брать кредит, то имеет смысл делать это сейчас.
Почему возник в мире ипотечный кризис? Большинство ипотечных программ в Америке было привязаны к так называемой плавающей ставке. С ее резким ростом заемщики не смогли обслуживать свои кредиты, выполнить свои обязательства перед банками. В нашей стране на заре развития ипотеки тоже некоторые кредиты выдавались с зависимостью от плавающей ставки. Думаю, что сейчас таких программ нет, а те, кто раньше взял подобный кредит, уже его рефинансировали.
Недавно мы производили анализ: выгодно ли инвестировать деньги в строительство жилья, взяв для этого ипотечный кредит? Заложили в расчет стандартные параметры, существующие на сегодня: стоимость квадратного метра на этапе строительства, 10-процентный первоначальный взнос за счет собственных средств, обычную нашу ставку по ипотечному кредиту, рыночную стоимость готовой квартиры, на 20 процентов выросшую после сдачи дома в эксплуатацию, регистрации прав собственности, обустройства дома и микрорайона. (Кстати, обычно этот показатель составляет около 25 процентов.) Получилось, что доходность инвестиционных вложений дольщика — 24 процента годовых. А если квартира «подросла» на 25 процентов, то за счет «эффекта рычага» ваш доход — около 40 процентов годовых. Где еще вы такой доход найдете? А вот если вы инвестировали в строящееся жилье только личные накопления, а ипотеку не брали, — после ее продажи через год-полтора после сдачи дома вы получите на них только 8–10 процентов годовых. Парадокс? Нет, обычная арифметика: ведь растет в цене вся квартира, а собственными средствами (с привлечением ипотеки) вы оплатили только десятую ее часть. Поэтому и доход на ваши личные вложения получился выше.
Сергей МУРЫГИН
директор филиала кредитного брокера «Фосборн-Хоум» в Нижнем Новгороде:
— Раньше потенциальных ипотечных заемщиков, которые обращались в нашу компанию как к кредитным брокерам, можно было условно разделить на несколько категорий.
Первая: семейная пара с уровнем совокупного дохода свыше 40 тысяч рублей, имеющая квартиру и желающая улучшить жилищные условия.
Вторая категория — те, кто хочет приобрести квартиру в новостройке.
Третья — предприниматели, которым по каким-то причинам не удается получить кредит на развитие бизнеса, поэтому они желают получить ипотечный кредит под залог недвижимости. Вообще, к ипотечному брокеру обращаются либо те, кто не смог самостоятельно сориентироваться в море предложений банков, кредитных программ и другой информации, либо те, у кого нет времени, либо те, кто уже получил отказ в каком-либо банке. Что происходит сейчас? Среди обращающихся к нам стало чуть меньше индивидуальных предпринимателей, однако увеличилось количество тех, кто улучшает жилищные условия с помощью ипотеки. При этом многие из тех, кто раньше мог рассчитывать и на покупку жилья в новостройке, теперь могут выбирать только из предложений на рынке вторичного жилья. Приобрести квартиру «с нуля» стало сложнее.
Мы в кризисных условиях ожидаем улучшения качества заемщика. Понятно, что небольшие банки, у которых теперь нет доступа к иностранным ресурсам, то есть к иностранным «длинным деньгам», будут либо сворачивать ипотечные программы, либо повышать требования к заемщикам. Идет борьба за качество портфеля и за снижение рисков.
В последний месяц число обращений в банки за ипотечным кредитом выросло, как и в предыдущие периоды. Общий объем выдаваемых кредитов (в денежном выражении) вырос. Другое дело, что снизилось число одобренных банками заявок: как я уже сказал, банки борются за качество заемщика, предъявляют более высокие требования.
Процентные ставки по ипотечным кредитам еще будут расти до конца года: по нашим прогнозам, на 0,8 процента, а в первом квартале будущего года — еще на 0,5 процента. Банки будут подходить к выдаче кредитов более взвешенно. При этом могут возникнуть ситуации, когда банк, уже одобрив выдачу кредита заемщику, в новых условиях не сможет ему этот кредит предоставить.
Наша компания в Москве ведет переговоры с восемью крупными банками, у которых есть пул клиентов с готовыми документами, получивших одобрение, но предоставить им эти кредиты банки на сегодняшний день не в состоянии. Уже достигнута договоренность о том, что наша компания будет помогать в подборе для таких заемщиков новых банков — таких, которые готовы их обслужить и выдать кредит. Другими словами, переводить клиентов в другие банки. В ближайшие два месяца мы планируем по России (в том числе в Нижнем Новгороде) провести 250–300 таких сделок на сумму 40–50 млн долларов. Мы постараемся всё сделать так, чтобы как можно меньше тревожить клиента: требованиями дополнительных документов, повторным андеррайтингом и пр.; направлять клиента в те банки, в которых аккредитованы его и прежняя страховая, и оценочная компания. Услуга по подбору альтернативной ипотечной программы будет предоставляться компанией без взимания с заемщика комиссионных.
Елена СОЛОВЬЕВА
директор по продажам агентства недвижимости «Адрес»:
— У россиян уже есть опыт переживания кризисов, прохождения через них. И опыт показывает, что рынок в состоянии преодолеть самую сложную ситуацию.
Что касается прогнозов на ближайшее будущее, то, думаю, пострадает прежде всего тонкая, зависимая от множества обстоятельств бизнес-прослойка, продажа жилья бизнес-класса. Из этого класса покупатели будут «уходить» снова в эконом-класс. Будут думать: приобрести двухкомнатную квартиру на 90 метров или остановиться на двухкомнатной в 60–65? Проекты же в эконом-классе однозначно останутся успешными. Ждать падения цен не стоит. Несмотря ни на что, банки будут предоставлять ипотечные кредиты.
Не пострадают и продажи элитного жилья. Дело в том, что его предложение очень мало, а покупатели меньше всего зависят от повышения стоимости квадратного метра. Их волнует уровень комфорта, предлагаемый проектом, и место, где расположен дом. Если жилье будет соответствовать их представлениям о комфорте, о качественном жилье, то оно будет куплено, сколько бы ни стоило.
Что же касается жилья бизнес-класса, то, скорее всего, застройщики уменьшат долю четырехкомнатных квартир и увеличат долю сравнительно небольших, двухкомнатных. Вероятно, произойдет не прямое снижение цен, а появятся различные бонусы, дополнительные возможности: рассрочка, отсрочка и пр.
На вторичном рынке тоже нет оснований для того, чтобы спрос уменьшился. В этом сегменте ипотечная составляющая в процентном отношении меньше, так что влияния на спрос и предложение почти не оказывает. Если люди покупают жилье на вторичном рынке, то они, как правило, продают при этом свое. Если изменится цена, то пропорционально — и на ту, и на другую квартиру. Продаваемая тоже будет пользоваться спросом, обязательно найдет своего покупателя.
Ждать ли снижения цен на жилье? Вряд ли. Вероятно, цены повысятся, но повысится и уровень благоустройства. Квартиры во многих новых домах сейчас не дотягивают даже до уровня эконом-класса. Усиливающаяся в новых условиях конкуренция неизбежно заставит их застройщиков «подтянуться», дорасти до уровня коллег, которые в тех же районах строят по тем же ценам, но в итоге у них — жилье совсем другого качества. Им придется либо повысить качество, либо снизить цены.
Будущим дольщикам и ипотечным заемщикам я бы посоветовала: обязательно обращайтесь к профессионалам, вместе с ними внимательно читайте договор. Вот пример: на этапе строительства дома ставка по ипотечному кредиту для дольщика обычно на 1 процент выше, чем потом, когда дом уже будет сдан и готовая квартира будет в залоге у банка. Бывает так: человек идет подписывать договор залога, рассчитывает, что ему понизят процентную ставку. А ему ее, наоборот, повышают! Потому что за год-полтора-три, в течение которых строился дом, у банка изменилась система ставок по ипотечным кредитам. Так что очень важна формулировка в первом договоре об ипотеке, заключаемом с банком еще на этапе строительства: что именно там написано, как сформулировано это будущее понижение ставки на один процент? Зачастую в тонкостях формулировки может разобраться только профессионал.
Резюмируя, скажу: возможно, изменятся цены в каких-то сегментах, сама сегментация станет более четкой, в стоимости жилья будет больше отражаться уровень его комфортности. Однако нет оснований для пессимистичных прогнозов насчет того, что рынок жилья рухнет. Рынок сложный, и реагирует на всё, что происходит, он тоже довольно сложно. А самое главное — не изменилась психология российского человека. Как только начинают сгущаться тучи — мы кидаемся скорей решать свои проблемы, даже те из них, которые решать в ближайшее время не планировали.
Ольга САЖИНА
директор по маркетингу компании «Жилстрой-НН»:
— Эконом-класс тоже бывает совершенно разный. Мне кажется, то, что строим мы — комфортные квартиры, хорошей планировки, с отделкой, — это уровень намного более высокий, чем то, что продают многие другие, тоже относя свои постройки к тому же классу. Все коррективы, которые в политику застройщиков должен был внести кризис, мы уже внесли, еще раньше. У нас своя специфика. Мы строим жилье для людей действительно со средним уровнем достатка. В цену квадратного метра входит не только уровень дома, комфорта, но и цена земельного участка. В разных районах города она разная. Покупка участков на аукционе обходится нам участки очень дорого. Я часто повторяю: Автозаводский район — а большую часть своего строительства мы ведем именно там — никаким законам рынка не подчиняется.
В прошлом году мы повысили цены на 12 процентов, в этом — на 7,8 процента и будем повышать еще. Я не понимаю застройщиков, которые на начальном этапе строительства устанавливают минимальную цену, чтобы продать всё как можно быстрее. Ведь достраивать-то дом им придется уже в новых условиях, с новыми ценами на стройматериалы и пр. Правда, в этом году, впервые за много лет, подешевел цемент, но зато металл подорожал почти на треть! Невозможно сдать качественный дом, если ты его достраиваешь по заниженной цене.
Многие сейчас строят по тем проектам, по которым мы работали в 2002–2003 году. Сейчас мы купили в Москве другие проекты, намного более высокого уровня комфортности — там одни только помещения общего пользования занимают вдвое большую площадь. Конечно же, и себестоимость строительства такого дома совсем другая. Так что рынок рынком, но наши цены просто не могут быть заниженными, меньшими, чем сейчас. Если в том же районе, что и мы, кто-то продает аналогичные квартиры в новостройках на 10 тысяч за квадратный метр дешевле, у меня сразу возникает вопрос: а как они достраивать-то будут? Если мы видим пустые недостроенные «коробки» или дома, годами стоящие без коммуникаций, так это необязательно означает, что застройщики хотели кого-то обмануть. Это просто значит, что они плохо просчитали себестоимость и погнались за скоростью продаж. Это случайные люди, пришедшие в наш довольно сложный бизнес. Сейчас ведь многие пытаются стать застройщиками: есть деньги — почему бы не найти подрядную компанию и не попробовать? При этом не учитывают многих сложностей, знание которых приходит только с опытом.
Ипотечный кризис? Не думаю, что банки прекратят выдавать кредиты. Мы работаем с 25 банками, из них с четырьмя-пятью — особенно интенсивно. Они свои ипотечные программы сворачивать не собираются. 40 процентов людей, покупающих наши квартиры, делают это с помощью ипотеки. Вряд ли этот процесс остановится. Да, ставки вырастут, но еще несколько лет назад люди брали ипотеку под сбербанковские 18 процентов, и спрос на эти кредиты был! Сомневаюсь, что сейчас процент снова вырастет до 18.
Когда говорят о неизбежном снижении цен, обычно объясняют это так: застройщики, опасаясь, что банки повысят им проценты по кредитам, будут стремиться поскорее распродать квартиры дольщикам, чтобы получить деньги от них, а не от банка; а значит, будут снижать цены. Сомневаюсь, что так будут поступать серьезные профессионалы. Я часто повторяю: на деньги дольщика дом не построишь! Конечно, мы берем кредиты, и нам их охотно дают, потому что мы берем их под залог нашей недвижимости. У нас есть что предложить в залог: дома, завод, производство… Не думаю, что для нас будут ужесточать условия. А вот если кому-то нечего оставить в залог — тут всякое возможно. Ну что ж, на рынке не должно быть непрофессионалов. Кому-то придется отказаться от площадки, от планов по строительству.
Вот почему я не жду от финансового кризиса никакой особой беды. Солидные компании в нем выживут и выстоят. А от случайных игроков рынок почистится.
Общеизвестно, что в Москве «перегрет» рынок жилья. В Нижнем Новгороде если перегрев и есть, то только на «вторичке». На первый взгляд, там квадратный метр подешевле, но если сравнить еще и качество жилья, нового и бывшего в употреблении, то с учетом этих параметров станет ясно: стоимость вторичного жилья явно завышена. Может быть, там и произойдет снижение цен, но новостроек это не должно коснуться. Мы не можем работать себе в убыток.
Самое главное, что люди поняли: квартира — это товар, такой же, как автомобиль или продукты, и ее надо покупать. А значит — покупать квартиры будут.
Итак, по словам экспертов, не стоит ждать ни обрушения рынка недвижимости, ни коллапса ипотеки. Застройщики продолжат возводить и сдавать готовые дома, банки будут и впредь выдавать кредиты. Возможны изменения цен и предложения квартир в отдельных сегментах рынка жилья, вероятен рост банковских ставок.
Однако в нашем меняющемся мире стабильно только одно: нестабильность. Мы уже проходили через дефолты и кризисы, так что знаем: даже после резких колебаний всё через несколько лет возвращается на круги своя.
