Для многих россиян жилищный вопрос продолжает оставаться насущной проблемой, а ипотека становится практически единственной возможностью приобрести собственное жильё. Как было отмечено в апреле 2007 года на заседании Московского ипотечного клуба, в прошлом году рост рынка ипотечного кредитования составил 150%. По мнению банкиров-участников заседания, росту объёма ипотечных сделок способствовал ряд факторов. В частности, это снижение процентных ставок, появление дополнительных форм подтверждения доходов, увеличение доли потребительских ипотечных кредитов под залог имеющейся недвижимости, введение банками ускоренного срока рассмотрения кредита до 2-х дней для клиентов партнеров, рефинансирование ипотечных кредитов, акции «Кредит без первоначального взноса» и т.д.
Участники рынка называют ипотечное кредитование одним из наиболее открытых и прозрачных видов банковской деятельности. Реклама твердит о простоте и доступности ипотеки. Но вместе с тем риски, связанные с получением ипотечных кредитов, порой оказываются слишком велики.
Юлия Сошникова, оформившая ипотечный кредит в Банке DeltaCredit, считает, что одним из «подводных камней» ипотеки могут быть так называемые скрытые комиссии:
«Знаю по своему опыту и по опыту знакомых, что многие условия, на которых банк предоставляет кредит, бывают завуалированы в тексте договора, скрыты за сложными формулировками. И заёмщику, зачастую не имеющему ни экономического, ни юридического образования, бывает сложно разобраться во всех нюансах».
С ней солидарна Анна Ткач, получившая ипотеку в Абсолют Банке. По её мнению, заёмщик должен быть готов к большому числу расходов, связанных с оформлением кредита, потому что кроме годовых выплат существует около десятка других платежей. Нужно рассчитывать на комиссию за открытие и ведение счёта, на платежи за оформление документов, на страховые выплаты.
«Банк взимает деньги за переводные операции. Мы, например, оформляя долларовый кредит в Абсолют Банке, не были готовы к конвертации кредита в рубли. Об этом мы узнали по самому факту конвертации. Разница оказалась приличной – около 10 тысяч рублей. Учитывая, что на прочие платежи мы к тому времени уже потратили изрядную сумму, это для нас было существенно».
Участники рынка уверяют, что обо всех возможных рисках и скрытых комиссиях заёмщик информируется заранее. Директор по маркетингу ипотечного банка DeltaCredit Ольга Базанова, рассказывает, что заёмщик получает на руки договор, а также схему платежей, которые он может изучить дома, в спокойной обстановке. Также заёмщику выдаётся список всех необходимых документов и порядок оплаты при получении ипотечного кредита (например, услуги оценщика, государственная пошлина за регистрацию сделки и пр.)
Наталья Ларионова, начальник Управления ипотечного кредитования СКБ-банка:
«Процедура информирования о возможных рисках еще на стадии первичной консультации по вопросам ипотечного кредитования оправдана и взаимовыгодна. С одной стороны, каждый заёмщик, налагающий на себя существенные обязательства в долгосрочной перспективе, серьёзно подходит к изучению всех документов. В случае же возникновения каких-либо вопросов, за любой дополнительной информацией он обращается к консультанту или ведущему его специалисту. В свою очередь, банк не менее заёмщика заинтересован в том, чтобы он располагал как можно более полным объёмом информации о тех рисках, которые может нести в себе ипотечное кредитование. Добросовестный заёмщик – залог процветания бизнеса банка».
Однако на практике случается, что клиент изначально получает лишь информацию об основных условиях кредита, а сведения о дополнительных, скрытых комиссиях банк озвучивает позже, после того как пройдены все главные стадии получения кредита. И прибавка к основным выплатам становится весьма существенной. Впрочем, возможно, ситуация изменится: в марте текущего года заёмщики попытались оспорить законность комиссии за выдачу ипотечного кредита. Отличительной особенностью иска, ответчиком по которому выступает Росевробанк, стало то, что претензии по дополнительным комиссиям впервые предъявлены к ипотечному кредиту. В случае, если заёмщик выиграет процесс, будет создан прецедент, а количество обращений в судебные инстанции по данному поводу вырастет в разы.
Изучив все условия и детали договора, заёмщик должен уяснить для себя схему погашения кредита. Возможные риски могут быть связаны с выплатами, штрафами и досрочным погашением кредита.
По словам Павла Ильина, заместителя директора Департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ), банк информирует клиентов о том, что первую половину срока заёмщик, в основном, выплачивает проценты. При оформлении кредита сотрудник банка выдает клиенту график платежей, в котором указаны размер аннуитетного платежа, расчёт ежемесячных списаний по процентам и основному долгу.
Павел Ильин:
«К примеру, мы информируем клиента, что при допущении более 3-х просрочек по кредиту в течение 12 месяцев, банк может потребовать от заёмщика досрочного исполнения обязательств по кредиту. Данное требование также зафиксировано в кредитном договоре. Однако на практике мы как кредитор ещё не использовали данное право, этот пункт скорее оказывает психологическое влияние на заемщика, указывая возможные последствия от допущения просрочки по кредиту».
Ольга Базанова:
«На встрече с клиентом ипотечный консультант обязательно рассказывает клиенту о схеме погашения, например, о том, что просрочка платежей может привести к штрафам, о том, что сначала большей частью клиент погашает проценты, а потом уже «тело» кредита».
С точки зрения заёмщиков, один из рисков ипотеки связан с возможностью досрочного погашения кредита, поскольку существуют комиссии за погашение на ранней стадии, то есть в течение 3-6 или 12 месяцев. Анна Ткач рассказывает, что по условиям договора с банком досрочно погасить кредит можно лишь через год после выплаты обычных платежей, при погашении в течение первого года придётся полностью выплатить и проценты, начисленные на весь период кредитования. Юлия Сошникова отмечает, что необходимо точно придерживаться всех сроков выплат, поскольку помимо штрафа за несвоевременную оплату, банк оштрафует и за оплату раньше установленной даты.
По словам юриста банка DeltaCredit Светланы Аюшевой, штрафы за возникновение просроченной задолженности невозможно рассчитать на момент выдачи кредита, поскольку заёмщик может не допустить просрочки, или, даже если заёмщик допустит её, банк может отказаться от взимания штрафа.
«На момент выдачи кредита банк и заёмщик исходят из того, что последний будет платить вовремя, на тот момент мы сообщаем ему актуальную для него ставку (без просрочек)».
