Вы накопили на квартиру или получили одобрение по ипотеке. Кажется, что самое сложное позади. Но многие покупатели совершают одну и ту же ошибку: ориентируются только на цену квадратных метров и первоначальный взнос. В результате после сделки выясняется, что денег не хватает на нотариуса, страховку, переезд и даже на простейший ремонт. Чтобы этого избежать, нужно заранее рассчитать реальный бюджет покупки, включив в него все скрытые и сопутствующие расходы.
Определяем «голую» стоимость квартиры
Это цена, которую вы видите в объявлении или договоре. Она может быть указана:
- за всю квартиру (самый распространённый вариант);
- за квадратный метр (обычно в новостройках);
- с учётом торга (реальная цена продажи часто на 3–10 % ниже запрашиваемой).
На этом этапе важно не поддаваться эмоциям и не брать квартиру «на грани» своего бюджета, оставляя запас минимум 10–15 % от стоимости на прочие расходы.
Скрытые расходы при оформлении сделки
Даже если вы покупаете квартиру за наличные без ипотеки, одних только денег продавцу недостаточно. Вам придётся оплатить:
- Нотариальные услуги. Если сделка требует обязательного нотариального удостоверения (например, покупка доли, участие несовершеннолетних, продажа общей совместной собственности). Стоимость складывается из госпошлины (0,5 % от цены квартиры, но не более 20 000–25 000 ₽). Плюс услуги правового и технического характера (ещё 5 000–15 000 ₽). В некоторых случаях можно обойтись без нотариуса, но тогда нужна грамотная подготовка договора.
- Регистрация перехода права в Росреестре. Госпошлина для физических лиц составляет 2 000 ₽ (если подаёте документы через МФЦ). Если вы оформляете электронную регистрацию или привлекаете посредника, стоимость может вырасти.
- Оценка недвижимости — обязательный этап для ипотеки. Даже при покупке за наличные оценка бывает полезна, чтобы убедиться в адекватности цены, уточняет сайт https://tomsk.etagi.com/realty/.
- Страховка. Для ипотеки обязательно страхование жизни и здоровья заёмщика, а часто и самого объекта (от риска утраты и повреждения). Годовой взнос — зависит от суммы кредита. Если вы покупаете квартиру за свои деньги, страховать её не обязательно. Но многие делают это добровольно (полис обойдётся в 0,2–0,5 % от стоимости в год).
- Услуги риелтора или юриста — если вы не хотите разбираться в документах самостоятельно. Стандартная комиссия риелтора — 2–5 % от цены квартиры (иногда фиксированная сумма). Юридическое сопровождение сделки «под ключ» стоит 30 000–100 000 ₽ в зависимости от сложности.
- Расходы на безопасные расчёты — если вы используете аккредитив или банковскую ячейку.
- Справки и выписки. Нужно заказать свежую выписку из ЕГРН на квартиру, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, выписку из домовой книги. Некоторые продавцы предоставляют их сами, но лучше перепроверить.
Ипотечные дополнительные расходы
Если вы берёте ипотеку, к перечисленному выше добавляются:
- Первоначальный взнос — обычно от 20 % от стоимости квартиры. Но это не «скрытый» расход, а обязательное условие. Однако многие забывают, что эти деньги должны быть именно у вас, а не взяты в долг или из материнского капитала.
- Страхование жизни и здоровья. Некоторые банки навязывают дополнительные полисы — например, страхование титула (риск потери права собственности). Это может добавить ещё 0,3–0,5 % от суммы кредита в год.
- Комиссия за выдачу кредита — в некоторых банках есть, но её можно избежать, выбрав другой банк. Обычно составляет 0,5–1,5 % от суммы кредита.
- Нотариальное оформление ипотеки — если договор ипотеки требует нотариального заверения (редко, но бывает). Стоимость — около 5 000–10 000 ₽.
Расходы после покупки (до переезда)
Квартира куплена, ключи получены. Но траты не закончились.
- Коммунальные долги — если продавец не предоставил справку об отсутствии задолженности, долг могут переписать на нового собственника. Лучше проверить и прописать в договоре, что все долги погашены на момент подписания акта.
- Переоформление лицевых счетов — бесплатно, но может потребоваться время и личное присутствие в ресурсоснабжающих организациях.
- Взносы в фонд капитального ремонта — у нового собственника возникает обязанность их платить, но, если продавец был должником, долг может перейти (проверяйте!).
- Ремонт и устранение дефектов — даже если квартира продаётся с ремонтом, вы наверняка захотите что-то поменять: поклеить обои, заменить розетки, устранить протечки.
- Мебель и бытовая техника — если продавец вывозит всё, вам придётся докупать хотя бы самое необходимое: холодильник, стиральную машину, кровать, стол, стулья.
- Переезд и грузчики — если вы не планируете перетаскивать вещи сами, наём грузчиков и машины обойдётся определённую сумму в зависимости от объёма и расстояния.
- Налоги — если вы продали другую квартиру в том же году или получили доход от перепродажи (раньше минимального срока владения). Это отдельная тема, но её нельзя игнорировать.
Реальный бюджет покупки квартиры всегда выше её цены, указанной в объявлении. Разница может составлять от 3–5 % (если вы опытный покупатель и минимизируете расходы) до 10–15 % (если привлекаете нотариуса, юриста, страховки и делаете ремонт). Чтобы не оказаться в ситуации, когда денег хватает только на квартиру, но не на переезд и регистрацию, заложите в свой финансовый план дополнительные 10–15 % от стоимости недвижимости. И помните: лучше иметь остаток после покупки, чем влезать в долги сразу после заселения.
Алекс Ш. (МЛ)
